ai 裸舞

北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“众人”，只用二十年实战涵养帮群众答疑解惑。

一

Q:

您是否能清楚咱们这些在北京概括奉献的外地东谈主？！十二年苦读考到北京，毕业后996的拚命使命，为北京东谈主征税。但就因为莫得北京户口而不行让孩子投入勤学校，不行和北京腹地孩子站在公谈的起跑线上。

是咱们的才气弱吗？照旧因为咱们莫得配景和东谈主脉？北京的房价马尘不及，这不是咱们底层打工者能奢想的，咱们认了，谁让咱们挣的少呢。但是居然连聘用学校的权力都莫得，那咱们为这城市肃静付出的真谛在那处？！

咱们用汗水柔润了北京这座城市，用忙绿做事着北京东谈主，用征税撑捏着城市的初始，但即是因为咱们没房没户，让孩子都得不到普遍的教师，公谈吗？但愿您能平允的为咱们发声，让群众来评判平允与否！让统统在北京得不到公谈契机的家长们来评价这户籍轨制的不公！

A：

1、这我能说什么呢？能清楚情态，但也只但是发出来让群众评价吧。

2、不外多说一句，征税是义务，北京东谈主也征税的。税考中于全球支拨，只不外某些资源不及的配套在使用时是需要门槛的，毕竟任何稀缺物品都要有个分派机制。再不好的法规也比莫得法规强，不然平时东谈主就通顺触的契机都莫得了，致使都不知谈该吐槽什么。

3、另外奉献这词不是太适合，东谈主类的使命与酬报大多都是相对公谈。拿若干钱就干若干活儿才是常态，给少了没东谈骨干，给多了咱没事儿偷着乐。但如果是但愿赢得特别顾问就属于提取了，不好聊奉献。

4、北京孩子也不行应付择校，相通有认为不公谈的。但照旧这话，资源不够的情况下就只但是制定分派法规，再差的法规也比莫得强，再分歧理的交规也比应付乱开强。

打个譬如吧，环球影城不管北京外地东谈主都得买票，何况还得列队，不然就得多费钱买VIP。偶然北京东谈主因为住的近而列队在前边，外地东谈主来晚了就只但是等候时代长。这很难说是否公谈，但如果说不想买VIP，致使是不想列队的提前入场，那就有加塞儿的嫌疑了，对其他东谈主都是不公谈的。

5、再一丝，做事都是彼此的，每个东谈主都有多重身份。我去饭店儿的时代他们做事我，而我如果上班的话也要做事买房主谈主，统统东谈主都是既挣钱也铺张的。毕竟在融合型的社会里，莫得片面的付出，您做事着北京东谈主，好多北京东谈主也在为您做事，群众都彼此担戴。

6、其他的我不好说什么，只可说教师这事儿既靠学校也靠家庭，还要看天分呢。从常理来讲家庭父母对孩子的影响更大，憨厚传授的仅仅常识，但蜕变不了孩子的智力，更影响不了家风传统。

小学不投入名校也未必影响中学和大学，您不是就从外地考到的北京嘛？诠释学习才气强，家庭氛围好，应该能传授给孩子一些涵养。是以共同极力吧，祝孩子学习获利优秀。

仅供参考。

二

Q:

我40岁，差别，分割惟一共临幸产后（前段时代房价踩踏时卖的，比较昨年房价亏本了60万）。刻下手里进款加父母资助能凑个200万足下，有个6岁男儿随她姆妈，在大兴平时小学上一年级。祈望手里凑的钱能保值增值，将来孩子成年后给她留一丝钞票，四个有野心请您指导一下。

1、大兴瀛海的永旭嘉园值得买吗？刻下89平两居室最低廉的240万足下，房龄9年，据中介说是五环外能买到比较新的、性价比最高的小区了。

2、新址的话，中介保举了庞各庄和悦春风280万86平米的工抵房3居室现房、榆垡镇和悦璞云240万的工抵房3居室，值得买吗？不自住，出租，这两个新盘将来有莫得上起飞间？

3、 三环隔邻比如潘家园一带买老破小，图个地舆位置好，交通便利，总价扫尾在200万露面，二十年后也不知谈还值不值这个价？

4、干脆不买房，攒钱，孩子大了以后给一笔钱。暗中，看不远，求带领，多谢您！

A：

1、屋子是用来住的，既然是当今名下无房，那就应该先买自住的吧？先把生计褂讪下来然后再说投资，最佳不径直就谈判屋子的纯投资。

因为一是楼市的黄金年代早就曩昔了，之后北京屋子能作念到反抗通胀就可以，很难再有大涨行情。二是任何市集的投资都有门槛，跨越门槛了才投资性强，够不上的话则是铺张为主。典型的如翡翠手镯ai 裸舞，奈何也得若干万一个，几千块钱的也即是壅塞品汉典。

以屋子来说，一般得跨越北京中位数（5/600万）的才算投资房，针对的客户群体以改善为主，对价钱不是太敏锐，也就相对容易抬价。而低于这个总价的基本都是刚需盘，收益不落伍大盘就挺好了。这就跟作念生意似的，高投资高讲述，本儿小的则大都利薄。

2、永旭嘉园是两限房，也即是保险房性质，自身即是自住为主的，上风是经济实惠，但投资性不太强，小数有东谈主清闲为这种小区出高价。

中介说的都有真谛真谛，不外房龄是屋子投资的进犯成分，但不是决定性的，物业对品性的齰舌才更进犯。这就跟东谈主似的，年级很进犯，但健康和好意思颜更进犯。保险房小区的齰舌大多平时吧，能保捏品性的不是太多。

性价比高也正常，因为这种小区继续增值略慢，对比房钱就显出性价比高了。投资角度是这种小区有增值的隐形天花板，不行跨越腹地段的平均值，不然就装假惠了。

3、这俩新址我不熟，没去过不敢胡说。不外郊区新址大都都是自住为主的，尤其是欠亨地铁的板块。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。而地段儿主要指的即是腹地性的配套，其中地铁相等进犯，是郊区盘的必须，有了不加分，莫得的话大大都都减分。

是以这就看价钱吧，如果能作念到倒挂就算适合（别有硬伤，毕竟能抵债的大都都是不好卖的）。就算没硬伤，这种房也最佳是自住为主，纯投资的话真谛不大。主如果地铁原因，近几年经济环境下北京也缺钱，田主家都没余粮了，连指标好的地铁流露都在缩减站点，这没指场所指不定要等若干年呢。

另外是郊区的房钱一般都比市区略低，至少是占不到低廉，毕竟谁大老远的过来租房都是图实惠，很难要高价。是以照旧多谈判自住吧，其他方面的祈望值别太高。

4、潘家园的老破小，20年后我不知谈，但当今是值这个价的，一分钱一分货。这种房亦然典型的自住为主，上风是离中枢区近，多样配套都。从投资角度说是受到“南三北五”的影响，价钱走势这样多年一直偏弱，不然也不会当今的价钱。

是以这种房买来自住挺好的，亦然性价比高。但投资角度亦然别有太高祈望，以后的走势能作念到不再落伍就算赢，看南部的产业发展吧。

5、攒钱的事儿那就看我方了，这外东谈主不敢提议。

6、通俗即是这种情况，暴力强奸我提议是多谈判自住，先褂讪下来再说投资，毕竟屋子是用来住的。另外提议在看房时别跟中介说太高的要求，不然他们有可能会径直贴标签为“不吵嘴凡懂行”，有可能愈加的忽悠。

仅供参考。

三

Q:

您奈何看待屋子的折旧率，这东谈主说的有真谛真谛吗？

A：

1、折旧率是有真谛真谛的，但这东谈主说的没什么真谛真谛。

2、生意地产的折旧率是按照20年折的，继续按每年5%。但这属于司帐财务上的，施行中没东谈主拿这当回事儿。另外公租房是有折旧率的，范例我记不清了，一般是前几年不折旧，三四年之后每几年折个10%平均下来每年3%足下，不跨越4%。

其他的普宅奈何说呢，北京早期是按照前三年15%，之后每年2%这算。这一般都是在卖房阶段，比如几套房临了卖不出去，那三年曩昔了就打85折，再过一年打83折。但这不算范例，都是梗概估算着来。

3、二手住宅的折旧就更没范例了，因为这都是房地合一的，屋子可以折旧，地皮奈何算啊？表面上是屋子笃定恒久着落，但地皮却梗概率上升。但是地皮又不行单独卖，是以也就稀里朦拢的沿路算了。到刻下为止莫得范例吧，我仍是用的亦然按照新址的折旧，纯二手的就按每年2%。但这没什么真谛，毕竟屋子原本就不值钱，值钱的即是这地皮，是这地段儿。

4、这东谈主说的25年房龄不行典质笃定不对，预计是外地小城市的，北京则是40年的都行，另外也按照房产性质和开拓范例看年限，都不太一样。

比如说生意地产最多贷款十年，这总不行说十年以上就过期了吧？其实是因为生意地产的风险大，是以才设定的年限低。

老房未必是风险大，而是因为房龄老了不好卖。而银行是要谈判流动性好的，天然不肯意典质房龄太老的屋子了。是以老房天然有安全性的谈判，但更多的其实是流动性。

5、总之这东谈主说的没什么真谛，有益弄出个不雅点来唬东谈主的，别当回事儿吧。四合院都百年以上了，能不行买啊？银行寝室区的屋子净是几十年房龄的，他们我方东谈主怕不怕不行典质变现啊？

仅供参考。

四

Q:

北京只消800万套房真正吗？这个数字是奈何来的？我以为严重少算了。因为我在燕郊就有40万套房，而燕郊才有多大，不可能20个燕郊就顶上北京了吧？我以为就算以你们数字北京东谈主口2200来算，至少有1500万套房才差未几，也即是两个800万。

A：

1、800万这数字是几个渠谈彼此印证的。一是北京的智能电表数，二是各个中介的统计，三是按照住建部门的数据计较，第四即是用上海的数字作念参考，最终得出这数字。但到底有若干房并莫得官方数据，是以即是个梗概都吧。

2、是否真正，我认为真正，就看你信不信了。

3、用燕郊的数字来对照北京，这不太适合吧？不是一个体量，更不是一个级别，经济和产业也差距较大，没什么可比性。真要较劲的话还可以用鹤岗呢，但这就没什么真谛了。

燕郊有若干屋子我不知谈，说是40万套的话也有可能。因为前几年燕郊有个新闻，说是屋子够100万东谈主以上居住的。那如果以2.5东谈主一套房的话，40万套差未几。但当今燕郊传闻也就50多不到60万东谈主，每套房不到1.5东谈主。那这奈何说呢？可以说屋子有些多余，也可以说燕郊的居住要求优胜，挺好的。

4、北京有1500套房，算个账吧。北京官方的东谈主均居住面积是30多平米，2200万东谈主即是7亿平露面儿。如果800万套房是每套房8/90平米，还说得曩昔吧。但如果是1500万套，那每套房即是40多平米了，是不是小点儿？这照旧开拓面积，使用面积才30多，北京的屋子都是鸽子窝吗？

5、总之这看我方的判断吧，我认为是800万套基本合理，不管哪方面数据都能诠释注解通。1500万我是诠释注解欠亨的，比如北京有900多不到1000万个家庭，户均1.5套吗？是不是太富足了。

归正我看到的数字是北京只消550万户业主，他们领有着800万套房，也即是说至少有300多万的无房户，是以房价才高。而如真是有1500万套房，那北京房价早就跟燕郊差未几了。

仅供参考。

五

Q:

买卖房屋是大事儿，非凡想赢得您的专科带领。2021年为了孩子上学，我买了慧忠里的一个面积57平米的2楼，险些买在了最高点，那时买价688万（包含税费、中介用度）。本年两个孩子都上了朝外，终点于运用完结学籍，当今挺想管束，因为占用学籍，当今市集上，屋子的卖价简陋是470万。

如果屋子留在手里，最初住的并不迢遥，居住要求不好；又记挂成就率下降、弱化学区倡导，慧忠里的房价捏续下降。为了老迈高中读朝外，他当今初三，直升本校概率很大，想置换到北苑、立水桥这边，挺可爱顶秀青溪这个小区，从钞票保值的方面讲，慧忠里和顶秀青溪哪个屋子保值更好呢？

A：

1、这问的有点儿绕，我有点儿没太看懂似的，但无所谓，只说临了的吧。短期看笃定是慧忠里的保值好呗，毕竟入学岑岭还没曩昔呢，就算溢价率裁减也得来岁之后。但这也得看战术，如果北京放宽落户和高考什么的，那对学区房的溢价部分就都是利好。

就算莫得特别战术也未必是捏续下降，这可以参考韩国和台湾省的学区房，早就都过了入学岑岭了，成就率一直减少，但学区房都莫得径直着落，仅仅相对大盘涨的慢点儿。因为屋子是用来住的，入了学的家庭不会同期抛售，而是会跟着孩子毕业逐年搬走的，溢价率也即是逐年下降。再者以朝外的获利，只消仍然是单校，那就受影响不会太大。

2、历久看的话这俩都未必多强。朝外毕竟是有学区溢价的，就算有战术也不会再增多溢价比例，那就梗概率照旧略弱于大盘走势呗。顶秀青溪则是挺好的自住型小区，投资角度一直不太强，不然也不会当今的价钱。

这跟附近的比一下就知谈了，翌日第一城是延续了国好意思的策略，刚需盘为主，价钱比同期期的顶秀青溪低廉多了，但当今俩小区的均价差未几，奈何诠释注解啊？还有北边过铁谈的北京北，同期期价钱跟翌日的差未几，当今也不低。这俩算没落伍大盘的，那即是顶秀青溪略流毒儿了呗。

小区挺好，但在这地段儿算错配，终点于早点摊儿上卖披萨，很难卖出高价，因为有意来买的东谈主少。以后也不太好逆转，毕竟房龄不短了，是以多谈判自住吧，确乎挺好的小区，居住的性价比挺高，聘用杂音小的就行。

3、通俗就这情况，屋子是用来住的，多谈判居住吧，我以为应该换到顶秀青溪，何苦委曲我方呢？另外朝外高中部附近的小区保值就都挺好，到刻下为止是北京惟逐个个全板块跑赢大盘的（除了别墅和公寓）。即是价钱都不低了，望望是否有适合的吧。

仅供参考。

矜恤“章哥说买房”全球号ai 裸舞，有房产相关问题可以向我发问。